涉房屋限购,纠纷是虚假诉讼易发领域

近日,最高人民法院发布《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》(以下简称《意见》),确定以房屋买卖合同、民间借贷等领域为重点,开展虚假诉讼整治工作。《意见》明确了虚假诉讼整治工作的指导思想和总体要求,从切实解决司法实践的痛点、难点入手,围绕虚假诉讼的甄别查处、法律适用、制度机制建设等方面,对虚假诉讼审判工作作出全面指导。
在司法实践中,房屋买卖合同纠纷,涉房屋限购等纠纷是虚假诉讼易发领域,《意见》将虚假房屋买卖诉讼作为重点整治领域,其主要目的之一是持续打击违规炒房行为。现实中,为规避各地房屋限购、限售政策,一些炒房者多采用签订借名买房合同、虚构购房资格竞拍“法拍房”、虚构债务后协议以房抵债等手段,进行虚假诉讼,然后通过生效法律文书及依法拍卖的成交确认书等变更房产权属,牟取高额利润。这些行为不仅严重扰乱了房地产市场秩序,而且败坏了诚信守法的社会风气,损害了司法的公正权威。2013年以来,最高人民法院曾先后多次发布或联合其他部门发布整治虚假诉讼的司法解释或司法文件,针对当时的涉房产虚假诉讼等突出问题进行规范指导。在此基础上,此次《意见》紧扣当前突出问题,分类施策,对虚假诉讼的法律适用问题作出了详细规定。

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对于违规炒房引发的借名买房问题,《意见》规定,为规避宏观调控政策,虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的,合同无效。这意味着炒房人不仅无法依据借名买房合同请求房产过户,而且要对合同无效承担过错责任。对于虚构购房资格竞拍“法拍房”的问题,《意见》规定,如竞拍成功,当事人、利害关系人可以违背公序良俗为由主张拍卖行为无效,同时,竞拍人还要依法承担赔偿责任。现实中,这两种手段因操作简单,较容易实施,因此被很多炒房人采用,社会危害性较大。《意见》灵活适用民法典公序良俗的相关规定,则为其画上了“休止符”。
关于虚假诉讼行为人的法律责任问题,《意见》将与违规炒房人串通,共同实施虚假诉讼的诉讼代理人、证人、鉴定人、公证人等纳入虚假诉讼行为人的范畴,规定从严追究虚假诉讼行为人的法律责任。《意见》还细化了责任承担方式,规定对制造、参与虚假诉讼的律师、鉴定人、公证人等,可通过司法建议督促行政主管部门、行业协会予以行政处罚或行业惩戒;对公职人员或国有企事业单位人员,通报所在单位或监察机关;对司法工作人员利用职权参与的,依法从严惩处。从法律后果到法律责任,《意见》彰显了对违规炒房引发的虚假诉讼的严厉打击,明明白白告诉炒房人,“伸手必被捉”,一些为规避限购政策钻法律漏洞的炒房人要迷途知返了。
为确保虚假诉讼能够被有效治理,《意见》在制度构建上亦有所创新:将虚假诉讼甄别提醒前置到立案阶段,运用信息化手段甄别发现存在虚假诉讼嫌疑的,对行为人及审判、执行部门进行警示提醒。探索建立虚假诉讼“黑名单”制度,建立虚假诉讼失信人名单信息库,在“立、审、执”环节自动识别虚假诉讼人员的信息并向办案人员进行提示预警。积极探索虚假诉讼人员名单向社会公开和信用惩戒机制,争取与征信机构的信息数据库对接,为虚假诉讼行为人布下“天罗地网”。此外,还探索构建与各政法单位的配合协调机制,实行当事人、证人签署保证书制度以进行风险提醒等。通过一系列制度机制的完善创新,为虚假诉讼设置了严密的司法“防火墙”,积极在全社会营造不敢、不能、不愿虚假诉讼的法治环境。
徒法不足以自行。违规炒房引发的虚假诉讼,本质上还是一个诚信守法问题。住房问题关系民生福祉,房地产市场平稳健康发展关乎我们国家的经济安全,关乎我们每个人的切身利益。从根本上消除违规炒房问题,还需要借助司法的价值引导作用,不断推动全民守法、诚实守信的理念深入民心。